Аудиторские услуги

Кредитор и должник — кто кого?

Конференция, организованная The Moscow Times и Goltsblat BLP прошла в отеле Ritz Carlton и собрала ведущих юристов России и Великобритании, а также представителей правительств и бизнеса.

На первый взгляд кажется, что в самом бедственном положении оказываются все же девелоперы, а кредиторы только и думают, как бы «нажиться». Это не совсем так, но стоит разобраться по порядку. Сегодня практически любой строящийся объект автоматически становится проблемным активом. Как объяснила партнер юридической компании Goltsblat BLP Елена Баринова, у девелопера может истечь срок действия разрешительной документации на строительство (а повторно ее получить будет куда сложнее), в ситуации, когда недостроенный объект дешевеет на глазах, кредиторы начинают требовать погасить долги досрочно, а новые денежные вливания получить становится нереально…

В такой ситуации, казалось бы, все просто: раз не можешь рассчитаться деньгами – отдавай заложенное имущество (или право собственности на строящийся объект). Так получилось уже со Сбербанком и ВТБ. Так, Сбербанк возьмется за достройку «Города столиц» в деловом комплексе «Москва-Сити» (получен от девелопера Capital Group в счет долга объемом 13,9 млрд рублей). Правда, в этом случае банку еще повезло, ведь доля уже проданных площадей в этом комплексе около 70%. Гораздо хуже, когда приходится сначала достраивать, а уже затем пытаться продать. Если еще и учесть, что строительство и риелторская деятельность – вообще не профильное для финансовых институтов дело, то кредиторам не позавидуешь. «Банки не хотят становиться застройщиками, и до последнего не хотят обращаться за взысканием на заложенное имущество», — констатирует партнер Goltsblat BLP в Лондоне Лоренс Роджерс.

Еще один пример подобного обращения с проблемными активами: ВТБ займется реконструкцией стадиона «Динамо», а также будет достраивать «Детский мир» на Лубянке. Данные объекты перешли под контроль ВТБ после покупки акций соответственно футбольного клуба «Динамо» (74%) и девелоперской компании «Система-Галс» (51%).

Данный метод с «переменой участи» относится к цивилизованным и вынужденным мерам, к которым прибегают должники и кредитные организации. И перечисленные случаи – пример довольно успешного решения проблемы (если не задумываться о том, что банки будут делать с постепенно накапливающимися на балансе недвижимыми активами).

Но, как заметил руководитель юридического департамента Deutsche Bank Константин Олефир, на практике и в более «мелких» случаях у кредиторов возникает масса сложностей. Так, бывает трудно или даже невозможно добиться справедливой оценки таких активов, как недостроенные объекты. Если кредитор хочет вступить в права пользования заложенным имуществом – де факто ему требуется подпись должника. Но в реальности не все должники «добрые и пушистые» и подписывают документ о передаче права собственности безоговорочно.

Кроме того, девелоперская компания может уходить от ответственности, заранее создавая различные подконтрольные фирмы (например, зарегистрированные на Кипре) и прятать активы подальше, чтобы до них не добрались кредиторы. В этом случае, советует Константин Олефир, нужно быть бдительным и требовать материального обеспечения при кредитовании каждого этапа строительства. Иначе может оказаться так, что добиться потом возмещения убытков и выплаты долгов будет невозможно.

Кризис — обстоятельство предсказуемое

При этом понятно, что и у строительных компаний немало трудностей с кредиторами. Далеко не все они недобросовестны и многие действительно оказываются сейчас в плачевном положении. Даже некоторые крупные и авторитетные компании пытаются разными путями избежать уплаты по кредитам. Так, например, действует «Главмосстрой», старающийся на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ («существенное изменение обстоятельств») отсрочить возвращение долга «Альфабанку».

Согласно статье 451, кризис вроде бы действительно является существенным изменением обстоятельств. Однако, как объяснил партнер Goltsblat BLP по разрешению споров в коммерческой практике Максим Кульков, необходим ряд условий, таких как непредвиденность, непреодолимость, существенное нарушение баланса интересов сторон. По словам юриста, в суде не признаются достаточными основаниями такие «непредвиденные обстоятельства», как банкротство, невыполнение обязательств контрагентом должника, изменение курсов валют, смена собственника арендуемого объекта, решение органа власти о смене целевого назначения арендуемого объекта (например, если здание оказалось аварийным и власти решили его реконструировать или снести, в связи с чем выселяют арендатора). Наиболее же спорным основанием является изменение рыночных цен (кризис). Практика здесь сложилась противоречивая: «Я обнаружил 9 дел «за» и 9 дел «против». Но многие судьи кризис считают обычным делом, предсказуемым – ведь экономика всегда развивается циклично, за подъемом следует спад. Критерий непредвиденности кризиса часто в судах не проходит», — рассказал Максим Кульков. Поэтому, считает эксперт, статья 451 ГК РФ чаще всего может быть использована лишь для затягивания разбирательств по долгам.

Банкротьтесь на здоровье!

Если ситуация с возвратом долгов и реализацией строительного проекта совсем запущенна, компания может использовать несколько способов реструктуризации. Как перечислил партнер Goltsblat BLP по корпоративной практике, слияниям и поглощениям Антон Рогоза, инструментами реструктуризации может быть реорганизация, перераспределение активов (вывод ликвидных и отчуждение убыточных), смена собственников бизнеса, ликвидация и даже банкротство. Несмотря на угрожающий смысл двух последних понятий, они считаются даже более желательными, чем, например, смена собственников. Последнему, к примеру, подверглась, как уже указывалось выше, девелоперская структура АФК «Система» — компания «Система-Галс». Точно так же банк «КИТ Финанс» отошел к РЖД и «Алроса», а «Связь банк» — к ВЭБ.

Процедура же ликвидации компании довольно распространена в цивилизованном мире, она позволяет закрыть существующий бизнес и начать новый. Ликвидационная комиссия выявит кредиторскую и взыщет дебиторскую задолженность. В случае недостаточности средств, имущество компании продается с торгов. Если недостаточно и стоимости имущества для покрытия долга – юрлицо подвергается банкротству. А требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными!

О том, что ожидает дольщиков — соинвесторов жилого строительства, если обанкротилась компания-застройщик, «Собственник» подробно писал недавно.

«Поскольку после банкротства погашаются все финансовые обязательства компании-должника, эта процедура тоже считается реструктуризацией. Думаю, что в дальнейшем она не будет считаться чем-то страшным и станет активно использоваться», — уверен Антон Рогоза.

Судя по всему, в ближайшее время наметившиеся тенденции продолжатся. Хотя британские коллеги пытались вселить оптимизм (партнер Berwin Leighton Paisner Саймон Килда заявил, что Россия будет одной из первых стран, которая выйдет из кризиса не в пример странам Западной Европы, и в нее скоро начнут возвращаться иностранные инвесторы), а директор департамента стратегического управления и бюджетирования МЭРТ Олег Фомичев уверяет, что с ликвидностью у российских банков все в полном порядке (но Правительство РФ имеет запас средств для необходимой поддержки) — ситуация с кризисом все равно остается напряженной. Недаром о реструктуризации компаний появляются новости иной раз несколько раз в неделю, а банки постепенно становятся девелоперами… Впрочем, уверяют эксперты, если цены на нефть продолжат расти, осенью Россию ожидает экономический подъем. Правда, отразится он (как отражается потихоньку уже сейчас) в первую очередь на нефтегазовой отрасли. Когда начнет вставать с колен стройкомплекс – пока не может спрогнозировать никто.